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El PP tiene un modelo urbanístico a la carta y de zoco | | IU de Málaga. 16.12.13 | |  Te envío documento y moción repartidos esta mañana en rueda de prensa donde el portavoz del grupo municipal de Izquierda Unida en el Ayuntamiento de Málaga, Eduardo Zorrilla, afirma que el equipo de gobierno del PP practica una política urbanística a la carta, con la que cambian normas en distintos puntos de la ciudad según los intereses de los promotores que quieran edificar en esas zonas. Un urbanismo " para hacer caja, no para el servicio general, sino para obtener ingresos". |  El también coordinador local de IU ha hecho esta mañana en rueda de prensa un repaso de los convenios urbanísticos que ha promovido el PP en estos años, por los que preveía ingresar 160 millones y que hasta el momento han recibido 23,5 millones sin que exista evidencia de que reciba más en virtud de las modificaciones a los acuerdos que está realizando ahora el alcalde. "El PP hace una política de zoco, basada en regateos con los promotores" como ha ocurrido con el proyecto de la Térmica, donde una adenda pretende condonar el pago de 56 millones de euros de la empresa al Consistorio. "Este es el colmo: la promotora no ha pagado ni un euro de lo que pactó y el Ayuntamiento se queda con un suelo y unos aprovechamientos por los que no tenía ningún interés".
El grupo municipal de IU presenta una moción en el pleno del próximo viernes con la que propone quese exija a la empresa promotora el cuplimiento íntegro de todas las obligaciones y que el Ayuntamiento no se convierta en copropietario (se adjunta).
El portavoz de IU afirma que la situación urbanística de la ciudad es el resultado de un modelo urbanístico del PP apoyado en la burbuja inmobiliaria que se ha demostrado un fracaso, y que a pesar del pinchazo, no han sabido aprender de los errores y repiten el mismo cliché".
INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DE LOS CONVENIOS URBANISTICOS (16-12-2013)
1) Los 3 grandes convenios urbanísticos del PGOU: Repsol, La Térmica y Martiricos.-
Hasta la fecha, de los algo más de 160 millones previstos en los 3 grandes convenios firmados entre el Ayuntamiento de Málaga y las empresas constructoras propietarias de las antiguas parcelas de Repsol y Térmica y de los suelos de Martiricos, que iba a obtener a cambio de autorizarles unas operaciones urbanísticas que, sumadas, suponían la construcción de más de 2.800 viviendas, tan sólo se han desembolsado 23,5 millones (12 millones del convenio de Repsol y 11,5 millones del de Martiricos) sin que exista una clara voluntad de cumplir lo pactado por parte de estas empresas privada, que finalmente han conseguido que el equipo de gobierno les exima del pago de esas obligaciones y acepten negociar a la baja y a cambios de plusvalías.
El Ayuntamiento de Málaga tendría que haber ingresado este dinero con la entrada en vigor del PGOU de Málaga, pero ahora se ha encontrado con la negativa de estas empresas constructoras a abonar lo que, años atrás, se comprometieron a pagar en los convenios de estos tres grandes acuerdos urbanísticos, ensalzados en su día por el equipo de gobierno del PP.
REPSOL
El mayor convenio urbanístico jamás firmado por el Ayuntamiento en su historia, tasado en 82´3 millones euros, el de Repsol, sobre unos terrenos donde el equipo de gobierno se había comprometido a ejecutar un parque, no se materializará en dinero ya que sólo ha podido ingresar hasta la fecha 12 millones de euros.
La promotora de NovaGaliciaBanco planteó al equipo de gobierno entregar al equipo de gobierno parte de esos suelos a modo de pago, cambio que se aceptó por parte de la GMU materializándose a través de la correspondiente Adenda al Convenio para cobrar 70,3 millones de euros restantes del acuerdos a través de suelos y aprovechamientos. Ahora “tan sólo” para que se pueda conseguir el dinero el Ayuntamiento de Málaga tendría que vender en el futuro el suelo a un precio que no vale en la actualidad y parece que lo pueda valer en el futuro.
De hecho, la escasa rentabilidad que la promotora de NovaGaliciaBanco estimaba que podía obtener en el futuro por estos suelos, hizo que la entidad calificara estos activos como “toxicos” y que los mismos pasaran al denominado “banco malo”; es decir, a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Restructuración Bancaria (SAREB).
A pesar de esto, el equipo de gobierno insiste en que su pretensión es vender por los 70,3 millones de euros pendientes de cobrar los 118.000 metros cuadrados de techo edificable que le corresponden (la mayor parte de ellos residenciales), aunque ya no valgan ese dinero.
El caso de Repsol es un caso de libro en el uso y abuso de los convenios urbanísticos con fines recaudatorios. El problema es que el Ayuntamiento de Málaga no acaba de recibir todo lo que se le debe y la promotora bancaria está dando la vuelta al convenio urbanístico, de forma que el Ayuntamiento de Málaga recupera edificabilidad a un precio muy alto, pero es que en realidad el suelo no vale lo que valía entonces. Lo que tenemos es que los promotores no van a perder ningún dinero, ya que lo que hacen es cambiar una edificabilidad sobreelevada a precio de otro momento sin aplicar precios actuales en detrimento de los intereses de la ciudad.
Lo que tenemos es que en la actualidad el Ayuntamiento de Málaga es socio del Banco Malo (SAREB) en este plan urbanístico, la otra parte parece que no va a pagar nada ni piensa ejecutar el proyecto y el consistorio intentar obtener algunos ingresos por este convenio que ya no serán los previstos, porque aunque exista recuperación económica los precios nunca volverán a los de la época de la burbuja inmobiliaria (como equivocadamente sostienen tanto el alcalde como el concejal) porque precisamente la burbuja es una inflación de precios, y tras el estallido lo que se produce es un ajuste de los mismos hasta volver a una situación de equilibrio pero el cualquier caso nunca se va a volver a la misma situación que antes.
La Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) ha tramitado una división del proyecto en ocho sectores independientes que serán subastados o vendidos (la fórmula que se emplee para enajenarlos es lo de menos) por separado al mejor postor con tal de recuperar una parte de los 70´3 millones del convenio de Repsol, puesto que parce claro y se admite de facto, tal como nosotros defendíamos, que se va a producir un daño patrimonial al perder parte del dinero que se había previsto cobrar, es decir, que no obtendremos todo el dinero previsto, ni el dinero ni el parque, lo que significa un rotundo fracaso del equipo de gobierno.
En lugar de revisar o revocar el convenio, el Ayuntamiento de Málaga ha optado por convertirse en copropietario de los derechos edificatorios y mantener el macro proyecto de construcción de cuatro torres de entre 35 y 29 plantas. El consistorio perdona el pago de los 70,3 millones pendientes, y a cambio se queda con las dos terceras partes de los aprovechamientos urbanísticos. Nos llama la atención el “alto riesgo” que asume el Ayuntamiento de Málaga al meterse en una operación de tinte especulativo con suelos que no eran de su propiedad.
Otra paradoja del caso es que el equipo de gobierno del PP acepta una vía que rechazó de plano cuando la utilizó la Junta de Andalucía al aceptar el pago con solares de la deuda histórica contraída por el Gobierno central. En aquella ocasión, en una moción de Pleno, fue taxativo al exigir que el débito se saldase con dinero, en vez de a través del pago con suelos.
LA TÉRMICA
Otro caso es el de los suelos de la antigua Térmica y el convenio firmado con Endesa. El mismo fijaba una aportación de los privados de 58 millones de euros a cambio de que se autorizara la construcción de rascacielos en primera línea de playa con 773 viviendas, usos hoteleros y comerciales. De agosto de 2008 databa la rúbrica del citado acuerdo.
La negativa rotunda de la promotora privada, la inmobiliaria de Endesa Nueva Marina Real Estate a pagar lo que le correspondía y había firmado, se mantuvo firme incluso después de que el propio Ayuntamiento aceptara rebajar la cuantía de la compensación, asumiendo que el precio del suelo actual es sensiblemente inferior al que tenía cuando se produjo la firma.
El concejal de Urbanismo en una reciente contestación a una pregunta plenaria de IU nos señaló que la revisión del convenio podría pasar por la rebaja del dinero con el que Endesa debe compensar al Ayuntamiento, en función de la disminución del valor del aprovechamiento de estos suelos desde que se firmó en agosto de 2008, hasta que se aprobó el PGOU.
Tras la aprobación definitiva del PGOU, Endesa debía de haber hecho efectivo el pago de 40,6 millones de euros, de los 58 millones que la compañía eléctrica tenía que entregar al Ayuntamiento y cuyo destino era el desarrollo de una serie de obras de infraestructura.
Endesa y Nueva Marina Real Estate argumentaron para pedir la revocación del convenio que los terrenos se ven afectados por el expediente de deslinde del dominio marítimo-terrestre iniciado por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar en julio de 2010. Este recurso, sin embargo, fue rechazado por el Ayuntamiento de Málaga.
El caso es que Endesa y Nueva Marina Real Estate siguieron negándose rotundamente a pagar con dinero ni siquiera una parte de lo firmado en el convenio, y finalmente el equipo de gobierno se ha “bajado los pantalones” aceptando nuevamente, utilizando la misma fórmula que en Repsol, cobrar con una parte del suelo, el 55% de los aprovechamientos, que ya no valen los 58 millones de euros previstos en el convenio. Lo más chocante de este caso es que no hay una revisión de la valoración de los aprovechamientos, tampoco no se aporta un informe de tasación de los terrenos, cuando las expectativas del mercado han cambiado desde la firma del convenio.
En este caso se repite la misma historia que con Repsol, pero el equipo de gobierno ya no guarda ni siquiera las formas. El concejal de Urbanismo admite que hay perjuicio económico en la adenda al convenio de la Térmica que pretende formalizar el equipo de gobierno. Pero dice que cuando mejore la economía subirá el precio e incluso ganaremos más de los 58 millones de euros previstos en el convenio, algo completamente absurdo e irreal.
Esa revalorización del mercado inmobiliario, necesaria para que los derechos que recibe para construir más de 600 viviendas en esta parcela alcancen el valor que la propia Gerencia de Urbanismo le dio a mediados de 2008 en el marco del acuerdo suscrito con la filial de Endesa, ni está ni se le espera. El valor del suelo entre 2007 y 2013 ha caído de media un 30% y pueden caer todavía más hasta llegar a una situación de equilibrio, lo que es bien seguro es que nunca volveremos a los precios de la época de la burbuja inmobiliaria.
No conocemos las tasaciones realizadas por los técnicos de la Gerencia de Urbanismo, una cuestión es clave, ya que según la Ley el suelo que reciba la ciudad debe equivaler a los 58 millones que condona a Endesa. El informe técnico de tasación que obligatoriamente ha de acompañar al expediente debe indicar sin ningún género de dudas que los aprovechamientos que reciba la ciudad han de ser equivalentes a la cuantía pactada en su día entre las dos partes, los mencionados 58 millones de euros.
La propuesta de adenda al convenio de La Térmica deja en manos municipales 29.500 metros cuadrados de techo de residencial libre, 23.200 metros de vivienda protegida y 11.000 de terciario. Pero el Ayuntamiento no tiene intención de acometer promociones inmobiliarias en los suelos que le corresponden, y lo que pretende es volver a ponerlos en el mercado y venderlo a terceros promotores. Pero el momento económico no es propicio para este tipo de operaciones y además está por ver el valor que podrían tener ahora unos suelos y aprovechamientos cuyas expectativas se valoraron en 58 millones pero que ya no valen lo mismo.
Además, que si se viera rentabilidad en el desarrollo urbanístico previsto, el promotor no se desharía de los aprovechamientos, en el peor de los casos serían ellos mismos quienes se los venderían a terceros, por eso nos preguntamos qué sentido tiene quedarse con unos derechos que no quiere su propietario, excepto quizá el de ayudar y atender los intereses de esa empresa.
MARTIRICOS
El Ayuntamiento de Málaga ha aceptado una adenda al convenio urbanístico de Martiricos para cobrar en metálico sólo 4,5 millones y los otros 7,1 millones de euros pendientes de entregar sean aportados por la propietaria, Inmobiliaria Espacio y Unicaja, en obras y suelo.
El pasado 13 de enero se firmó entre el Ayuntamiento de Málaga y la entidad promotora una adenda que adapta el convenio suscrito en 2007 aceptando un escalonamiento temporal de pago de la mitad de la aportación económica que abonará Espacio Medina, recogida en el convenio, ya que la otra mitad ya fue entregada al Ayuntamiento.
El convenio inicial establecía la aportación al Ayuntamiento de 23,2 millones de euros, de los que 11,6 millones de euros, que 8 años después de su firma ya han sido entregados y se han incluido dentro del capítulo de ingresos de los presupuestos municipales para 2014.
La adenda suscrita se refiere a la otra mitad pendiente de ingresar, que se corresponde a los otros 11,6 millones de euros. De esta segunda mitad, 7.150.000 euros se pagarán en especie a través de obras de ejecución de algunas infraestructuras previstas en el PGOU; y el resto, 4,46 millones de euros, será destinado a otras obras que el equipo de gobierno considere oportunas; todas a ejecutar por la promotora interesada.
Una vez aprobado el Plan Especial de Reforma Interior (Peri) de Martiricos, el calendario marca cuándo será posible recibir los 11,6 millones que quedan del convenio, cuyo cumplimiento recae sobre Inmobiliaria Espacio. La mercantil vinculada a UNICAJA reclamó al Consistorio flexibilidad en los plazos para hacer frente a ese pago, que el Ayuntamiento ha aceptado que va a recibir con esa flexibilidad reclamada hasta 2017.
2) Otros convenios urbanísticos del PGOU: Hoyo de Espartero, etc.
HOYO DE ESPARTERO
El pasado mes de octubre el equipo de gobierno aceptó una rebaja de la compensación económica que tenía concertada por un convenio urbanístico con la empresa promotora del hotel previsto en la calle Hoyo Espartero. Tras la adenda añadida al convenio firmado en 2008, la promotora deberá abonar al Ayuntamiento casi 1,5 millones de euros menos de lo previsto en el mencionado convenio, un capítulo más en la triste historia de este convenio que conllevará la desaparición del edificio de la Mundial de gran valor histórico de nuestra ciudad.
Este es otro ejemplo del urbanismo a la carta, en el que todo se hace a medida de las empresas privadas y se cambian las normas a la medida de las operaciones especulativas, y como una mera forma de hacer caja, a costa del patrimonio de nuestra ciudad. Todo ello con una gran indulgencia por parte del equipo de gobierno, perdonando dinero a estos promotores en perjuicio de toda la ciudad, y entrando en un “regateo” incomprensible como ha ocurrido con este proyecto y ya pasó con otros como los convenios urbanísticos que ya hemos mencionado.
MOCIÓN relativa al convenio urbanístico de La Térmica
Que presentan el portavoz del Grupo de Izquierda Unida Los Verdes - Convocatoria por Andalucía, Eduardo Zorrilla Díaz, la portavoz adjunta, Antonia Morillas González, y la concejala Ana García Sempere, a la consideración del Excmo. Ayuntamiento Pleno, relativa al convenio urbanístico de La Térmica.
Hasta la fecha, de los algo más de 160 millones previstos en los tres grandes convenios firmados entre el Ayuntamiento de Málaga y las empresas promotoras constructoras propietarias de las parcelas de Repsol y Térmica y de los suelos de Martiricos, que iban a obtenerse a cambio de autorizarles unas operaciones urbanísticas que, sumadas, suponían la construcción de más de 2.800 viviendas, tan sólo se han desembolsado 23,5 millones (12 millones del convenio de Repsol y 11,5 millones del de Martiricos). Además no existe una clara voluntad de cumplir lo pactado por parte de estas empresas privada, que finalmente han conseguido que el equipo de gobierno les exima del pago de esas obligaciones y acepte negociar a la baja y a cambio de plusvalías.
El Ayuntamiento de Málaga tendría que haber ingresado este dinero con la entrada en vigor del PGOU de Málaga, pero ahora se ha encontrado con la negativa de estas empresas constructoras a abonar lo que, años atrás, se comprometieron a pagar en los convenios de estos tres grandes acuerdos urbanísticos, ensalzados en su día por el equipo de gobierno del PP.
El convenio de La Térmica no se materializará en dinero, ni siquiera en una parte, ya que no se ha podido ingresar ni un solo euro hasta la fecha. El mismo fijaba una aportación de los privados de 58 millones de euros a cambio de que se autorizara la construcción de rascacielos en primera línea de playa con 773 viviendas, usos hoteleros y comerciales.
El convenio se firmó en agosto de 2008, pero negativa rotunda de la promotora privada, la inmobiliaria de Endesa Nueva Marina Real Estate a pagar lo que le correspondía y había firmado, hizo que el Ayuntamiento aceptara negociar una rebaja de la cuantía prevista.
Tras la aprobación definitiva del PGOU, Endesa debía de haber hecho efectivo el pago de 40,6 millones de euros, de los 58 millones que la compañía eléctrica tenía que entregar al Ayuntamiento y cuyo destino era el desarrollo de una serie de obras de infraestructura.
Urbanismo en la contestación a una pregunta plenaria de IU nos señaló que la revisión del convenio podría pasar por la rebaja del dinero con el que Endesa debía compensar al Ayuntamiento en función de la disminución del valor del aprovechamiento de estos suelos desde que se firmó en agosto de 2008, hasta que se aprobó el PGOU.
Pero Endesa se mantuvo firme incluso después de que el propio Ayuntamiento aceptara rebajar la cuantía de la compensación, asumiendo que el precio del suelo actual es sensiblemente inferior al que tenía cuando se produjo la firma.
Endesa y Nueva Marina Real Estate argumentaron para pedir la revocación del convenio que los terrenos se ven afectados por el expediente de deslinde del dominio marítimo-terrestre iniciado por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar en julio de 2010. Este recurso, sin embargo, fue rechazado por el Ayuntamiento de Málaga.
El caso es que Endesa y Nueva Marina Real Estate siguieron negándose rotundamente a pagar con dinero ni siquiera una parte de lo firmado en el convenio, y finalmente el equipo de gobierno no ha dado su brazo a torcer aceptando nuevamente, con la misma fórmula que en Repsol, cobrar con una parte del suelo, el 55% de los aprovechamientos, que ya no valen los 58 millones de euros previstos en el convenio. Lo más chocante de este caso es que no hay una revisión de la valoración de los aprovechamientos, tampoco no se aporta un informe de tasación de los terrenos, cuando las expectativas del mercado han cambiado desde la firma del convenio.
En este caso se repite la misma historia que con Repsol, pero el equipo de gobierno ya no guarda ni siquiera las formas. El concejal de Urbanismo admite que hay perjuicio económico en la adenda al convenio de la Térmica que pretende formalizar el equipo de gobierno. Pero dice que cuando mejore la economía subirá el precio e incluso ganaremos más de los 58 millones de euros previstos en el convenio, algo completamente absurdo e irreal.
Esa revalorización del mercado inmobiliario, necesaria para que los derechos que recibe para construir más de 600 viviendas en esta parcela alcancen el valor que la propia Gerencia de Urbanismo le dio a mediados de 2008 en el marco del acuerdo suscrito con la filial de Endesa, ni está ni se le espera. El valor del suelo entre 2007 y 2013 ha caído de media un 30% y pueden caer todavía más hasta llegar a una situación de equilibrio, lo que es bien seguro es que nunca volveremos a los precios de la época de la burbuja inmobiliaria.
No conocemos las tasaciones realizadas por los técnicos de la Gerencia de Urbanismo, una cuestión que es clave, ya que según la Ley el suelo que reciba la ciudad debe equivaler a los 58 millones que condona a Endesa. El informe técnico de tasación que obligatoriamente ha de acompañar al expediente debe indicar sin ningún género de dudas que los aprovechamientos que reciba la ciudad han de ser equivalentes a la cuantía pactada en su día entre las dos partes, los mencionados 58 millones de euros.
La propuesta de adenda al convenio de La Térmica deja en manos municipales 29.500 metros cuadrados de techo de residencial libre, 23.200 metros de vivienda protegida y 11.000 de terciario. Pero el Ayuntamiento no tiene intención de acometer promociones inmobiliarias en los suelos que le corresponden, y lo que pretende es volver a ponerlos en el mercado y venderlo a terceros promotores. Pero el momento económico no es propicio para este tipo de operaciones y además está por ver el valor que podrían tener ahora unos suelos y aprovechamientos cuyas expectativas se valoraron en 58 millones pero que ya no valen lo mismo.
Además, si se viera rentabilidad en el desarrollo urbanístico previsto, el promotor no se desharía de los aprovechamientos, en el peor de los casos serían ellos mismos quienes se los venderían a terceros, por eso nos preguntamos qué sentido tiene quedarse con unos derechos que no quiere su propietario, excepto quizá el de ayudar y atender los intereses de esa empresa.
Lo que tenemos es que los promotores no van a perder ningún dinero, ya que lo que hacen es cambiar una edificabilidad sobreelevada a precio de otro momento sin aplicar precios actuales en detrimento de los intereses de la ciudad. Endesa no va a pagar nada ni piensa ejecutar el proyecto y el consistorio intentar obtener algunos ingresos que ya no serán los previstos, porque aunque exista recuperación económica los precios nunca volverán a los de la época de la burbuja.
Parece claro y se admite de facto, tal como nosotros defendíamos, que se va a producir un daño patrimonial al perder gran parte del dinero que se había previsto cobrar, es decir, que no obtendremos todo el dinero previsto, lo que significa un rotundo fracaso del equipo de gobierno.
Nos llama la atención el “alto riesgo” que asume el Ayuntamiento de Málaga al meterse en una operación de tinte especulativo con suelos que no eran de su propiedad.
Otra paradoja del caso es que el equipo de gobierno del PP acepta una vía que rechazó de plano cuando la utilizó la Junta de Andalucía al aceptar el pago con solares de la deuda histórica contraída por el Gobierno central. En aquella ocasión, en una moción de Pleno, fue taxativo al exigir que el débito se saldase con dinero, en vez de a través del pago con suelos.
En atención a todo lo anterior, propongo la adopción de los siguientes
A C U E R D O S
1º.- Instar al equipo de gobierno a que inicie los trámites para exigir a la entidad promotora del proyecto urbanístico previsto en el convenio de La Térmica, el cumplimiento íntegro de todas las obligaciones acordadas dentro del convenio.
2º.- Instar al equipo de gobierno a que rechace el pago en especie de los compromisos de la entidad promotora del convenio de La Térmica, rechazando convertirse en copropietario de esos terrenos, a través de suelos y aprovechamientos urbanísticos en vez de con dinero.
3º.- Instar al equipo de gobierno a que de manera urgente solicite un informe al Consejo Consultivo de Andalucía sobre la legalidad y conveniencia de la fórmula empleada para el pago de la obligaciones que se pretende recoger en la futura adenda al convenio urbanístico.
Eduardo Zorrilla Díaz Antonia Morillas González Ana García Sempere
Portavoz Grupo IULV-CA Portavoz Adjunta Grupo IULV-CA Concejala Grupo IULV-CA
Málaga a 13 de diciembre de 2013
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